如各地動搖“房住不炒”定位 調控極可能功虧一簣

2018-12-27       瀏覽次數:508

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各地在因城施策過程中,要全面評估、審慎出臺相關措施及影響。無論是正視當下經濟運行中的困難和不確定因素,還是考慮地方經濟的長遠可持續發展,都要盡快擺脫對房地產和土地財政的依賴。切實推進結構調整、動能轉換,培育和發展新的經濟增長點

近日,山東省菏澤市調整樓市調控政策,取消了大約一年前開始實行的限售措施。與此同時,廣州對商服類物業項目不再限制銷售對象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的信息相繼傳來,引發人們對樓市調控會否放松的猜測。

始自2016年9月30日的本輪樓市調控已兩年有余,其間雖多次有局部政策微調引發一些關注,但中央多次明確釋放堅持樓市調控方向不動搖的信號。時至今日,這一輪調控終于初步見效,一些地區房價快速上漲的勢頭得到遏制,部分地區在短時間內增速有所回落;截至今年11月份,全國商品房銷售面積增幅降至兩年來的最低點。

由于經濟發展的外部環境發生變化,內外部不確定因素有所增加,當下經濟運行也存在著一定下行風險。對于過去依賴房地產和土地財政程度較高的地區來說,房地產銷售增速放緩甚至下降,對地方經濟會產生一定下拉作用。在這樣的形勢下,是否會為了保經濟增速而放松調控,成為各界普遍關注的問題。對此,近日召開的中央經濟工作會議強調,要構建房地產市場健康發展的長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任。

筆者認為,貫徹落實好中央經濟工作會議相關要求,有關方面亟需在樓市調控方面厘清幾個問題。

首先,為什么要調控房地產市場?盡管過去20年房地產行業極大地改善了民眾居住條件,也在一定程度上拉動了相關行業和國民經濟增長,但由于一些地區過于依賴土地財政,加之炒房資金大舉涌入,導致了房價的畸形快速上漲,價格與價值的偏離程度越來越大。這既加重了相關地區民眾的購房負擔,也加大了樓市泡沫和金融風險。所以說,調控并不是以行政干預市場,而是要遏制炒房資金進入樓市,并以此遏制房價快速上漲,使價格向著符合價值的方向合理回歸,以更好地滿足剛需和改善性需求,防范樓市泡沫和金融風險。

其次,如何看待樓市調控的效果?樓市調控是有一定規律和作用周期的。上一輪調控始自2012年四季度,效應自2014年下半年開始顯現,到2015年一季度更加明顯,70個大中城市新房同比均呈下降之勢,銷售同比也降至最低點。但是,因為此后各地陸續松綁調控措施,價格再次大幅反彈,以至于飛漲之下引發社會廣泛關注。本輪調控至今兩年有余,調控效果到今天才開始普遍顯現。于是,個別地區出現了放松調控的聲音和某些“松動”跡象。必須看到,目前各地樓市銷售及價格總體上只是增幅放緩,實際還在增長,即使有些地區出現價格回落,也是在長期快速高漲基礎上的有限回落。如果各地考慮短期經濟增速,相繼以因城施策為由,采取動搖“房住不炒”定位的調整措施,極有可能再次引發價格高漲、使調控效果功虧一簣,進而引發更多更大的“次生災害”。

第三,各地該如何具體因城施策?“房住不炒”定位,是中央多次明確和強調的,而且是為了讓市場供求關系真正發揮作用、終止“暴漲—調控—調控放松—再漲—再調控”惡性循環,因而應長期堅持的原則。各地因城施策調整相關政策和措施,也都應以“房住不炒”作為衡量和評判的標準。如降低首套房貸利率上浮比率,或有利于滿足市場剛需,且不會拉高房價、造成泡沫風險,但如果放松二套及以上房貸,就需要格外慎重。至于限售,其目的就是防止炒房拉高房價和制造泡沫,本應納入房地產發展長效機制。如果連兩年的時限都不設,買了很快就賣,其目的極可能就是為了炒房。如此,既沒有增加市場有效供給,又增加了購房者負擔。對地方政府而言,盡管可能短期拉高經濟增速,但這樣的增長不僅難持久,且副作用會遠大于炒房帶來的所謂增量。

所以,各地在因城施策過程中,要全面評估、審慎出臺相關措施及影響。無論是正視當下經濟運行中的困難和不確定性因素,還是考慮地方經濟的長遠可持續發展,都要盡快擺脫對房地產和土地財政的依賴,切實推進結構調整、動能轉換,培育和發展新的經濟增長點。

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